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四幅涉宅用地均以底价成交!河西中宅地成交楼面价不到3万㎡……

※发布时间:2020-7-3 22:36:03   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  2020年上半年,南京成功出让了76幅地块,共诞生了18幅万元地,卖地总收入超754亿。虽前期因受到疫情影响,整个土地市场出现了一个多月的空窗期,但随着疫情缓解,市场也已逐渐恢复常态,房企拿地也开始变得积极起来。

  七月伊始,南京土地市场马不停蹄,再出让7幅地块,分布于河西中(1幅)、城北(2幅)、紫东(3幅)、江宁(1幅),其中涉宅地块共4幅。总用地面积超65公顷,起拍总结达184.3433亿元。

  城北G21地块(玄武区红山街道黑墨营100号南部地块),东至北苑东,南至规划红霞,西至黑墨营,北至规划丹霞。出让面积123483.07㎡,用地性质为R2二类居住用地、Rb商住混合用地、Bb商办混合用地,综合容积率3.6,限高140米,起拍总价40.8亿元,最高限价59.1亿元,起拍楼面价10163元/㎡,最高楼面限价14721元/㎡。最终,该地块被宝龙以40.8亿元拿下,楼面价为10163元/㎡。

  城北G22地块(玄武区红山街道黑墨营101号南地块)即大壮观以北B地块。东至规划文八,南至空地,西至北苑东,北至规划文四。出让面积99653.04㎡,规划用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、Bb商办混合用地,综合容积率为3.33,限高180米。起拍总价30.9亿元、最高限价44.8亿元,起拍楼面价为11030元/㎡,最高楼面限价为15991元/㎡。最终,该地块被复地以30.9亿元拿下,楼面价为11030元/㎡。

  河西中G23地块(建邺区沙洲街道泰山139号地块),东至云龙山,南至于街,西至泰山,北至梦都大街。出让面积80053.01㎡,用地性质为R2二类居住用地、RC基层社区中心,综合容积率2.9,限高100米。起拍总价65.3亿,最高限价9元,起拍楼面价29590元/㎡,最高楼面限价41371元/㎡,最终,该地块被国资以65.3亿元拿下,成交楼面价29590元/㎡。

  紫东G24地块(栖霞区尧化街道兴智科技城地块一),东至兴德,南至栖霞大道,西至兴智街等,北至恒广;出让面积226113.77㎡,规划用地性质为R2二类居住用地、Rb商住梦见钱被盗混合用地、Bb商办混合用地、Rc基层社区中心;综合容积率2.97,限高150米;起拍总价45.7亿元、最高限价66.2亿元,起拍楼面价7707元/㎡,最高楼面限价11164元/㎡。最终,该地块被苏宁置业以45.7亿元拿下,成交楼面价7707元/㎡。

  仙林G25地块(栖霞区仙林街道大浦塘北侧养老地块),东至规划道,南至汇仙,西至规划道,北至灵山北。出让面积15769.95㎡,规划用地性质:A6社会福利用地,容积率:Far1.1,限高15米,起拍总价4500万元,最终,该地块被中国太平寿保险股份有限公司以4500万元拿下。

  仙林G26地块(栖霞街道仙林高铁加油站地块),东至现状,南至宁镇公,西至现状,北至现状。出让面积2808.0㎡;规划用地性质:B41加油加气站用地,容积率:Far0.6,限高15米。起拍总价:4233万元。最终,该地块被中国石油天然气股份有限公司江苏南京销售分公司以4233万元拿下。

  江宁G27地块(江宁区未来科技城新宁溧以东、白沟以北地块),东至现状,南至现状,西至现状,北至现状。出让面积:40007.33㎡,规划用地性质:B1商业用地,容积率:Far0.6,限高9米。起拍总价7700万元。最终,该地块被南京秣陵新市镇建设发展有限公司以7700万元拿下。

  城北G21、G22地块相邻,中间仅隔一条北苑东,两幅地块临近地铁6号线号线换乘站丹霞站,以及科利华中学铁北分校、南师附中铁北新城小学,周边配套还是相对完善的。G22地块西北侧就是玄武公馆、星河天赋、翡翠华庭等多个高品质小区,人居氛围已经较为成熟。从地块现场来看,两幅地块体量大,地势凹凸不平,地块内长有大量杂草。

  根据地块出让条件,G21地块需要建设一处建筑面积不少于6.7万㎡的集中式商业购物中心、一处建筑面积不少于2万㎡的展览馆以及住宅、办公用房。未来拟重点引入文旅体验、创意设计、人工智能、未来网络、前沿新材料、生命健康等业态,打造集总部办公、研发中心、商业、居住于一体的综合社区,成为城市发展与经济发展的新引擎。而G22地块除了建设住宅、基层社区中心以外,还将建设两栋地标建筑,建立新经济产业园区形成科创智慧中心,建成代表未来经济发展方向的产业园区。

  目前,红山新城板块内在售楼盘不多,仅有玄武映园、星河国际、紫金悦峯三盘。而二手房房价则大致分为两个区间。其中以月苑四村、佳园等为主的老小区,二手房价大约在2.5-2.9万/㎡。房龄较新的二手房如中电颐和府邸、恒大翡翠华庭等,二手房价在3万/㎡以上。中海玄武公馆的二手房均价甚至达到了4.8万/㎡。

  (3)地铁出入口等“四小件”纳入地块建筑进行一体化方案设计,纳入地块建筑一体化设计和建设的地铁“四小件”等设施不计入地块容积率。

  (4)A分区应建设不少于160个自走式车位的社会停车场,E分区应建设不少于60个自走式车位的社会停车场,可与地块地下空间整体设计。

  (5)F分区出让范围为道中心线米空间,可设置地下通道及配建停车场,具体及用地范围以审定的规划设计方案为准。

  (6)配建的酒店式公寓建筑面积占A、C、E分区地上总建筑面积的比例不大于30%,且相对集中在C分区布置。

  (7)A分区须建设一处地上建筑面积不少于6.7万平方米的集中式商业购物中心(不含专业市场),剩余面积全部为办公用房。A分区内所建房产须由竞得人全部自持,不得销售、不得转让(同一集团的控股子公司除外)。

  (10)E分区地上须建设一座建筑面积不少于2万平方米的展览馆,剩余部分全部布置办公用房。展览馆和不少于1.66万平方米的办公用房须由竞得人自持,不得销售、不得转让(同一集团的控股子公司除外)。

  (11)地铁6号线号风亭等附属结构紧贴地块红线号出入口及垂直电梯位于地块红线号出入口、垂直电梯等车站本体结构进入地块红线平方米,竞得人须无偿提供给地铁使用。A分区西侧约70米和北侧约115米的范围内,因地铁施工需要,竞得人须无偿提供便利条件,配合做好施工建设,并在总平面方案设计时充分考虑该因素,提前与地铁公司做好衔接。

  (12)该地块装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率50%,公共建筑单体预制装配率40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率励政策。

  (13)由于地块内建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

  (14)竞得人须在成交后十个工作日内与玄武区人民、铁北红山新委会签订《地块投资发展协议》。

  (15)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交市安居集团。

  (3)F、G、H分区出让范围为道中心线米空间,具体及用地范围以审定的规划设计方案为准。

  (4)C、D分区可配建不大于地上商办用房建筑面积30%的酒店式公寓,可集中安排在C分区的高层建筑控制区内。

  (5)地块包含一处基层社区中心,可结合方案在C分区内集中设置,地上建筑面积不小于3930平方米,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;公用移动通信基站,建筑面积不小于20平方米;小型商业服务设施,建筑面积不小于1500平方米。上述设施中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、公用移动通信基站共计建筑面积不小于2430平方米,由铁北红山新委会出资并委托竞得人建设,建成后移交玄武区,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后,由铁北红山新委会支付给竞得人。其他用房可上市销售、转让。

  (6)C分区为商办混合用地,除须移交区的社区中心公建配套用房外,其余所有商业用房可上市销售、转让,但须由竞得人或其控股子公司统一运营管理。

  (7)D分区中不少于6.99万平方米的办公用房须由竞得人自持,不得销售、不得转让(同一集团的控股子公司除外)。剩余商业、办公用房可销售、转让,其中商业用房建筑面积不大于1.2万平方米,且须由竞得人或其控股子公司统一运营管理。

  (9)该地块装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率50%,公共建筑单体预制装配率40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率励政策。

  (10)由于地块内建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

  (11)竞得人须在成交后十个工作日内与玄武区人民、铁北红山新委会签订《地块投资发展协议》。

  (12)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交玄武区。

  河西中NO.2020G23地块位于新城科技园区域,地块西侧就是中海塞纳丽舍和万科城市,北侧紧邻梦都大街。

  根据出让条件,可以看出G23地块的条件也比较多,该地块不接受联合竞买,竞得人须自行出资开发,不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设,对竞拍者的资金实力要求很高。还需配建基层社区中心,面积共计2520㎡,建成后无偿移交给建邺区,这无疑增加不少成本。该地块综合容积率2.9,建筑高度不超过100米,后期预计打造高层产品。

  从地块现场来看,目前地块周围已建立围挡,地块较为平整,覆盖上绿网,已经拆除原有的建筑,但还残留少量建筑垃圾。

  该地块面价近8万方,这也是河西中部2016年来,出让地块面积最大的一块。据了解,自2016年1月以来,河西中仅出让3幅纯宅用地,分别是海玥花园(成交楼面价42561元/㎡)、保利云际(成交楼面价32326元/㎡)以及今年4月初刚被高力拿下的G02地块(成交楼面价42398元/㎡),而此次G23地块的出让将再次填补该区域内的新房市场空缺。

  地块的周边配套基本成熟,北侧是在建的7号线号线号线公里,地块南侧就是龙湖河西天街,预计今年建成。

  河西整体新房上市量一直不多,河西中部发展多年也较为成熟,新房量更是紧缺,可选择项目也不多。该地块周边的二手房市场消息频频,学区划分变动、土地市场火热,都在刺激二手房市场。近期,河西中部因学区划分的原因,导致部分业主心态不稳定,有消息称,联强大厦从3万/㎡涨至5万/㎡,最高成交价已达58494元/㎡,二手房最高挂牌价也近10万/㎡。此外,周边区域的二手房源基本均在7-8万/㎡,住宅类型的二手房基本650万起。新盘的集中上市+土地的出让,让河西中再次热闹起来。

  (1)D分区地面为市政道,在符合市政管线敷设、绿化种植覆土等要求前提下出让地下空间,出让范围为道面标高以下-4米至-10米空间,作为停车设施使用。C分区地下空间部分可与A、B分区地下空间连通,但要相对管理,具有产权。D分区与A、B分区的地下空间整体设计。

  (2)该地块不接受联合竞买,竞得人须自行出资开发,不得以合作、合资、股权转让等方式进行开发建设。如违反上述要求,则取消竞买资格或成交结果,已缴纳的竞买金不予退还;竞得后已签订国有建设用地使用权出让合同的,已竞得的土地无偿收回,定金不予退还;同时,竞买(得)人列入南京土地市场不良企业名单,竞买(得)人及其关联公司三年内不得进入南京市土地市场参与竞买。

  (3)C分区应配建基层社区中心一处,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;垃圾收集站,建筑面积不小于80平方米;环卫作息场,建筑面积不小于30平方米;环卫车辆停放场,用地面积不小于250平方米,剩余面积允许布置商办用房。以上公共配套设施建筑面积共计2520平方米,须由竞得人建成后无偿移交给建邺区,代建成本已从出让地价中扣除,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减。

  (4)该地块装配式建筑面积比例100%,公共建筑单体预制装配率40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率励。

  (7)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交市安居集团。

  G24地块位于紫东地区北部的南京经济技术开发区新港片区,根据该项目的出让条件,该地块不接受联合竞买,未来该地块将建设购物中心、酒店,需自持。

  该地块周边目前有栖霞鲁能公馆、峯汇中心、紫樾府等。其中,栖霞鲁能公馆打造8栋高层住宅,现房销售,于6月24日首开推出1、4号楼,户型建筑面积为89、115、129、143㎡,销许均价为30460-33860元/㎡,两梯两户,精装交付,目前仍有在售房源可供挑选。

  峯汇中心由金地商置、宝龙联合开发,打造40万㎡综合体,涵盖约10万㎡的自持Mall、Mall前金街、地标甲级写字楼、精装公寓。其中自持金地广场为区域内仅有的集中购物中心,打造特色时尚的全家庭生活中心,预计今年下半年开业。

  而距高科尧化门G15地块(楼面地价19713元/㎡)2公里处,即经开区紫樾府,由新希望和华宇、金茂联合开发,拿地价15977元/㎡,项目3月底首开,4月25日平推A4、A5号楼共计192套房源(其中有58套供人才先选),户型建筑面积为89、110㎡,精装均价为27630-27965元/㎡。

  此外,区域周边还有石榴G04宅地,今年4月刚拿地,总价29.75亿,楼面价17608元/㎡。

  (2)B分区酒店式公寓配建比例不得高于B分区地上总建筑面积的30%。D分区的地上商业办公建筑面积应控制在地上总建筑面积的35%-40%。

  (3)A、C分区的建筑高度下限控制为住宅高度下限要求,(商业)裙房不受此。C、D分区的规划商业及商业配套设施不得沿栖霞大道一侧进行规划布置。

  (4)J分区地面规划为公园绿地,在满足消防、市政管线敷设等相关要求的前提下J分区地下空间可出让利用,其功能可做为停车场及附属设施。

  (5)在满足管线敷设、消防等安全要求前提下,经十六、恒发部分地下空间可作为布置地下通道、停车场库及配套设施使用。根据地铁6号线工程兴智站初步设计方案,恒竞部分地下空间及E分区部分地下空间可作为布置地下通道及配套设施使用。

  (7)该地块须配建建筑面积不小于 16998 平方米的租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让,不得分割抵押,遵守国家及南京市租赁房管理相关要求。

  (8)B分区须配建一座商业总建筑面积不少于61500平方米(地上不少于56500平方米、地下不少于5000平方米)的购物中心(不含家具建材市场、批发市场、会展演艺游乐场),由竞得人自持,不得销售、不得转让。该购物中心须按照城市设计图则说明要求布置在01-02分区且地上商业层数不低于5层。

  (9)B分区须配建一座地上建筑面积不少于1万平方米、客房数不低于200间的酒店,由竞得人整体持有,不得分割销售、不得分割转让。

  (10)B分区与地铁工程结合的部分须征得地铁部门书面同意意见,且项目建设时序和质量要求须与地铁建设保持一致。

  (12)F分区为基层社区中心用地,地上可建建筑面积约4358.41平方米,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于200平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;其余可配套商业餐饮等服务设施。上述设施中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕,建筑面积共计不小于2460平方米,须由南京经济技术开发区管委会出资并委托竞得人建设,建成后移交南京经济技术开发区管委会,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后由南京经济技术开发区管委会支付给竞得人。

  (13)该地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率50%,公共建筑单体预制装配率40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率励。

  (14)该地块因建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

  (16)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

  此外,在此次出让的7幅地块中,还有一幅纯商业用地,为江宁上秦淮G27地块。该地块与2019年11月13日出让的G80商业用地南北相邻,G80地块当时被南京上秦淮文化发展有限公司以底价7200万元摘得。G27地块的出让,将会为秦淮未来网络小镇增添新商业配套。

  (2)该地块及地上所建房屋须由竞得人或竞得人关联方自持并经营,不得销售、不得转让。不得将项目公司股权转让给除竞得人的全资子公司、竞得人的控股母公司或竞得人的控股母公司的全资子公司之外的其他企业。

  (2)该地块须配建不小于60平方米有出入口并对社会的公共厕所;可以设置汽车洗车房、润滑油存储及加注间、小商品便利店、厕所等服务设施,不得设置其他商业服务设施。

  (2)该地块带建筑物挂牌,地块内已建建筑总面积约11347平方米,其中地上建筑面积约10674平方米,地下建筑面积约673平方米。已建建筑可予现状保留,保留建筑纳入地块容积率计算。地块内已建建筑评估总价值约14188万元。竞得人须另外向江宁区国资办(或其指定部门)支付建筑物价款14188万元。

  (4)地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%,不享受容积率励政策。