转眼5月只剩最后几天，2016年即将过半。对于楼市来说，这5个月倒是有些火爆高烧了。二手房交易开始拉开阵势，量价齐升，已然赶超新房市场。与此同时，房企的角逐让二线城市进入高烧阶段，具体表现如何？本期安居客楼市晓说，为你解读！
监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始，市场规模逐年扩大。、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。
据中指院统计，2016年前4个月，二手房成交面积791.7万平米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平米，约为新房成交面积的2.3倍。
在一些二线城市，二手房同样是量价齐升。2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍；而今年1至4月，南京二手房成交套数达到5.4万套，超过新房成交的4.95万套。
南京、上海、重庆三地二手房交易场面火爆。（吴俊徐程刘潺摄）
从成交价格的上涨上来看，二手房市场的火热也有很明显的体现。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非上涨。数据显示，2016年前3个月，、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和5.73%；分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。
●长沙一季度二手房市场火爆上半年成交或将维持高位
长沙市房产研究中心数据显示，今年1-3月，长沙地区二手房成交面积135.12万平米，成交套数为11652套，同比分别增长34.26%、34.77%;其中内六区二手房成交面积100.78万平米，成交套数为9085套，同比分别增长50.73%、42.29%。
“银行贷款2成首付、利率下浮、税费优惠等政策借力出台，从去年开始二手房市场来说是利好不断。”长沙市二手房交易中心的相关负责人表示，多种因素的综合叠加，以及购房需求的集中，让二手房成交出现“井喷”。
“随着利好政策后续发力和改善型需求的不断，长沙二手房市场还有上行空间。”长沙市新房地产经纪公司相关负责人分析，今年上半年长沙二手房成交或将维持高位，二手房市场也将经历从刚需为主向改善型激增的过渡。
●新房市场-内六区新房成交量维持平稳
5月行至下半场，长沙楼市新房成交止住连跌两周的颓势，但上升趋势动力略显不足，市场成交趋向平稳。数据显示，上周（2016.05.15-2016.05.21）长沙市内六区新建商品房网签3945套，41.95万平方米，套数环比上升4.50%。
近十周长沙内六区新房网签销售情况
▲ 新房住宅方面
上周（2016.05.15-2016.05.21）长沙内六区新房住宅网签3522套，38.14万平米，套数环比上升3.80%；签均价为6316元/平米，环比下跌4.16%。
分区来看，上周内六区除天心、雨花、开福区外，各区住宅成交量均环比下跌。其中，岳麓区成交量夺冠，一周网签1127套；雨花区随后，成交801套；第三名为天心区，成交558套。
价格上，上周除了芙蓉区外，内六区各区住宅成交均价均环比下跌。其中，开福区住宅成交均价7030元/平米继续居各区首位。
上周长沙内六区分区新房销售与价格情况（住宅）
▲ 新房非住宅方面
上周（2016.05.15-2016.05.21）长沙内六区非住宅网签423套，套数环比增加10.73%；网签均价为10356元/平米，环比上涨18.45%。
分区来看，上周内六区只有岳麓区非住宅成交量环比下跌，环比下跌20.96%；价格方面，上周望城区非住宅网签均价环比涨幅最明显，环比上涨72.29%；其中芙蓉区非住宅网签均价为13504元/平米居第一。
上周长沙内六区分区新房销售与价格情况（非住宅）
此外，从各项目网签套数来看，其中汇金城、北辰三角洲、半山壹号分别位列上周（2016.05.15-2016.05.21）内六区新建商品房网签套数前三甲。
上周内六区新建商品房网签套数排行榜（套）
●二手房市场-成交略有下降
二手房方面，上周长沙内六区二手房成交略有下降。营改增的落地虽在一定程度上减轻了税负，但幅度不大，对二手市场利好持续有限。
数据显示，上周（2016.05.15-2016.05.21）长沙内六区二手房成交1066套，11.38万平米，套数环比下降10.57%；其中住宅成交1037套，11.03万平米，套数环比下降9.27%。
近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。截至目前，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150，一二线城市的土地接近全面地王化。
今年以来，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。据了解，苏州、南京、武汉等地二线城市土地市场角逐的房地产公司包括了龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模型房企。此外，融创中国、泰禾等房企曾经不止一次表示，2016年将重点布局一线及二线核心城市的土地市场。
市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。
综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。中原地产首席分析师张大伟分析指出，二线城市成为地王主要产生地，在总价最高的50地王里，一线城市只有14，而二线城市占到了72%。
二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”。张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。
二线城市地价非上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。
由于土地市场过热，苏州国土资源局于5月18日紧急出台了“限价令”，对即将拍卖的住宅地块设定最高报价，如果企业竞价超过最高报价，将终止土地出让，竞价结果无效。23日，苏州集中拍卖出让13地块，并首次施行“限价令”。有市场消息消息称，南京、合肥等地也有类似政策出台。
对此，业内人士分析认为，二线城市地王频繁出现，将影响后续二线房地产市场的稳定。“特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨”。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。首先，从历轮楼市的阶段表现来看，每当市场出现过热的时候，的调控政策势必会出台。其次，当下楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的情况，哪个城市就面临调控。
今年以来，长沙楼市一高歌猛进，成交量不断攀高。这背后既有政策助力，也与央行续降息、银根持续宽松有关。最新数据显示，目前长沙有14家银行首套房首付最低为2成，首套房利率最低为8.8折。业内人士认为，这么低的首付与利率，这应该是置业者最好的时代。
● 首套房贷利率最低8.8折
楼市火爆与银行贷款宽松有关。根据融360最新统计显示，5月，长沙执行首套房首付最低2成的银行有14家，分别是，农业银行、工商银行、建设银行、光大银行、中信银行、中国银行、邮储银行、兴业银行、交通银行、浦发银行、广发银行、民生银行、招商银行以及华夏银行。长沙银行依然执行首付3成的政策。
在首套房利率方面，5月长沙各大银行也有着不同的利率优惠，最低88折
5月长沙房贷利率优惠一览表
● 二套房房贷利率上浮10%
二套房方面，农业银行、工商银行、建设银行、光大银行、中信银行、中国银行、邮储银行、兴业银行、交通银行、浦发银行、广发银行、民生银行、招商银行以及华夏银行实行首付最低4成，其余银行均为3成。长沙二套房利率为基准利率上浮10%。
房地产业内人士认为，当前房贷利率接近历史最低，现阶段市民购房享受了较大的政策红利。目前长沙楼市价格正稳步迈入上升通道，价格稳中有升，房源供应充沛，总的来说，上半年是一个理想的购房期。
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