近年来我国大中城市房价持续上涨，为实现“房住不炒”的目标，合理控制房价，全国各大中城市包括我们长沙都制定出台了限购政策。
长沙实施限购政策以来，以户籍和社保（个税）作为购房资格审批依据，非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者，须满足在近30个月内缴纳了24个月(24个月中最长补缴为6个月的社保或个税)社保或个税的证明材料。
因房地产政策调整而产生大量的开发商、二手房业主、大千世界的怪事购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷，对于这些纠纷，实践中存在一定的争议。
按照最高关于适用《中华人民国合同法》若干问题的解释（一）第四条，确认合同无效，应当以全国及其常委会制定的法律和国务院制定的行规为依据，因限购政策不属于法律和行规，最高法院裁判文书网的案例，几乎都认定买卖双方签订的合同，属于真实意思表示，不违反法律及行规，有效。但如在限购政策实施后，为规避限购限贷政策，一方与他人借名买方产生的委托关系，将可能因损害社会公共利益被认定无效。因此限购政策不影响合同效力，但会影响合同的实际履行。
根据最高《全国民事审判工作会议纪要》，购房人在合同签订后因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷，经法院审查发现，由于相应住房限购政策的实施而无理房屋所有权转移登记的，购房人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，并要求人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。但当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。
限购政策实施后，房屋中介机构主张中介费的纠纷增多。房地产调控政策出台后，购房者以交易无法完成为由支付中介费，而中介机构以已经促成购房者与人签订房屋买卖合同，居间中介行为已经完成为由，要求支付中介费或退还已收中介费，从而产生纠纷。
关于居间中介合同，因限购政策导致此项交易最终无法进行，房屋中介机构已经收到的中介费理应退还，但房屋中介机构支出的合理费用应当由购房人承担，法院在判决时一般会充分考虑到房屋中介机构已经提供的服务，对应当退还的中介费适当酌减，从而有效购房者和房屋中介机构双方的权益。
限购限贷政策制定出台具有不确定性，何时解除政策也不具有明确的时间，因限购限贷政策的出台导致房屋买卖合同当前无法履行的法律后果，其本质上属于合同当事人无法预判的情形，在订立买卖合同时各方应该引起足够的重视，要对可能出现的政策变化做出合理的预见和充分的考虑，对于风险出现后的处理方式也应当予以明确，比如可在合同中约定“若出现不可归责于买卖双方的原因导致合同目的无法实现，双方均可单方解除合同，互不承担违约责任”，如此双方在签订合同时便可以将不可预见性降到最低，从而减少因为政策风险而引发纠纷的概率。另外，在纠纷发生后，双方都应该抱着诚实信用的态度，积极协商，以公平合理的方式促成和解，以化解政策风险带来的不利后果。
（文/伟，作者系湖南弘一律师事务所合伙人、工程总承包与PPP业务部部长、长沙市律协房地产专业委员会委员。）