原标题：12城住房租赁试点大扫描：中国离真正的租房时代还有多远？本报记者唐韶葵上海报道导读这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立
这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。
8月18日，南京市人民网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租力清单，逐步实现购租同权。
这是继7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来，又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。
也是在最近的几天，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。
此外，21世纪经济报道记者还独家获悉，上海市规土局已委托第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是类住宅、195工业用地向租赁住宅的政策通道；租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。
伴随着广州、成都、郑州、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策如七八月的雨点般密集落下。而这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。
根据住建部等九部委要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。
第一，外来人口占比较大，房屋租赁市场具备一定规模；第二，二产和三产较为发达，能容纳较多的外来人口就业和居住；第三，租金水平较为稳定。
以广州为例，作为12个试点城市中常住人口最多的城市，2016年为1404.35万人，并且自2014年以来增长均创新高，租金也同样递增。
上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，此次试点城市出台的配套政策，可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一大步，有利于这些城市房地产市场的稳定，也有利于留住高层次的产业人才。
但是，颜莉又指出，配套政策的三个方向，是否有利于资源配置向租赁市场倾斜，还有待考量：比如，租购同权到底多少程度上能落地，解决多少租户的公共服务问题？商改住的政策实施过程中，消防方面的细则如何？商改住后，水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平？
在首批开展住房租赁试点的12个城市中，上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为，这与两地人口政策相关：本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与相似。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于租赁市场最大的影响应该是增加了19住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出。
此外，未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。一名知情人士分析指出，上海推70万套租赁住宅只是预期性指标，不是约束性指标，部分来源于新增，部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系，上海想把它摘出来，搞成三个体系，商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。
颜莉指出，本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向：第一，公共服务总体均等化方向，如一定条件下的购租同权；第二，闲置资源利用：允许符合的商业用房成租赁型住房用于出租；第三，对居住租赁的收入在方面的减免优惠。
值得关注的是，各地“租购同权”均要求增加购房者的，除了子女就学外，户籍问题也备受关注。此前，除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策，但目前已有多个城市开始试水“租房入户”。
例如7月28日，无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件，本人、配偶和未成年子女均可以落户。
根据郑州的户籍新政，在县（市）和上街区驻地镇和其他建制镇有稳定住所（含租赁）的人员，缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。
事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新，对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干》新增了“居住+社保”入户渠道，对持有深圳居住证，且具备稳定就业和住所（含租赁）条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳产权住房年限（或租赁住房）。
中原地产中国区总裁赖国强认为，已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。
相较之下，美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展径。
据颜莉分析，上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。
第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，资产运营的轻资产操作，还包括和、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。
目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。
以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除？科创企业是否承担一部分租房支出？如果这种深度参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力，并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要。
上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”，从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段，但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资。
日前，杭州市与阿里巴巴搭建租赁平台，平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源，为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务体验。
下一步，更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作；房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。
赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是建立多层次住房市场体系的重要一环。
南京市8月18日出台的文件中提到，“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家；2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。”这在已试点城市中尚属首次提出。
实际上，各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房地块的产权所有者是两家国企，而公租房的产权所有者是。产权的不同，决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。
颜莉认为， 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律，采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展。
据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间，而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场中占比非常低。
根据上海市近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间，商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套，保障性住房约55万套。
这其中了比两地块成交更强烈的信号，第一，市场化供给中，租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比（41.1%）远高于商品房占比（26.4%）。第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的，一个是市场化供给（67.5%），一个是保障条线%）。
“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展，供应首先要增加。”赖国强认为，租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了；另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫。
观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难，希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来。不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来，比如自如发行ABS，创新长租公寓新的生态。
赖国强较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序让条件达标的人同权化，目前国内尚未出现较为成功的模式。
他认为，下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客得到，金融政策也应同步跟进。
去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东崛起，开发商和国有住房租赁公司加入，正在以个人房东为主的租赁市场。同时，“租购同权”，租售并举的和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风，让租房变得美好成为可能。这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式。
近期，国家和地方纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。
“在以前租住的地方，可能过了很久都不知道隔壁是谁。但是在泊寓，大家很容易就相互认识了。”陈臻告诉21世纪经济报道记者，这里住的基本都是同龄人；还有很多公共活动区，入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。
泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个中的港湾，搭建年轻人的共享社区。
深圳福永店是今年3月份新开业的一家店。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。
自2008年广州万汇楼开始，到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求，再到开发15平米极小户型，万科在租赁领域的探索一直没有停止；而现在，国家和地方纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。
不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。
万科将如何做这门生意？依托强大的融资能力和运营能力，万科可以快速拓展长租公寓的规模，提升其坪效，未来则可以在政策放开之时，打包成REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金）实现退出。
深圳泊寓福永店分为一期和二期，由工厂宿舍楼而成，有近400套房间。一期3月份开业，目前出租率已达到9成，二期7月份开业，运营一个多月后，也有超过一半的出租率。
据店长宋娇介绍，泊寓的客户是18-40岁的青年，房型主要有单间、一室一厅以及复式，房租为1700-2300元左右，租期为半年或一年，采用押二付一的方式。
早在2008年初，时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，开始研究租赁市场。
当年，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁。万汇楼坐落在万科四季花城小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位，主要面向中低收入人群出租。
由于是试验性质，万汇楼开发后7 年都没有盈利；这期间，一线城市房价一上涨，更多年轻人倾向于买房，万科等开发商的经营也以售卖为主，租赁靠后。
2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。
万科高级副总裁谭华杰说，万科一直在研究客群的变化，尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、共享经济时代的到来，客户对租赁的需求也提升了。
2014年，万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。从此开始，广州泊寓发展迅速，不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓，目前开业17个项目，房间数达到5000多套。
但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年，西安万科决定要做长租公寓，当时在HR部门的苏科主动提出转来做新业务。“2015年年中，集团战略规划出来，说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了，只能继续努力。”苏科说。
经过几年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10个项目，已开业房间3300套左右，在集团内排名前三，仅次于广州、厦门；而苏科已是西安泊寓的总负责人。
由于初期是各区域公司分别在做，万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中，包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。
2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌“泊寓”，致力于为在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。
万科董事会、首席执行官郁亮也非常重视年轻人的住房需求，他对21世纪经济报道记者表示，租购并举实际上早在1998年房改时就已提出，但是过去多年发展偏了，租赁现在是在“补课”；北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科泊寓计划今年做到10万间。
首先从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。
这非常泊寓选标的价值发现能力，通常而言，地铁口、周边业态、青年人口流量等常重要的参考指标。
以广州棠下泊寓为例，项目由位于科韵上的6个厂房而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”，获取了在互联网科技公司附近的可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房成为多彩宜居的公寓，带动了资产升值。
棠下泊寓从2016年开始出租运营，共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓，入住率达到了95%。
除了这种轻资产模式，万科也有自持的重资产长租公寓。去年下半年以来，随着等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块，未来也将是长租公寓的载体。
解决了房源问题后，在所有长租公寓的投资者看来，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于运营。
海通证券认为，集中式租赁的优势在于，整栋租赁的时间较长，万科泊寓可以租赁至少十年以上；管理集中，可以提高人房比，降低管理费用；可以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等。
据宋娇介绍，泊寓福永店除了店长，只有三名职员；目前，运营泊寓开发的专有APP平台，将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。
另外，通过管理营造活跃的社交氛围，是泊寓的最大特点。宋娇表示，“我们每周都会组织一些活动，有时会从外面请一些业内人士进行分享，希望在促进租客交往的同时，也能在工作上为他们提供一些帮助。”
从组织管理架构来看，新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务，万科泊寓在全国范围内的迅速扩张，也引入了合伙人制度，以及扁平化的管理方式。
目前，泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓；每个城市每家分店实行“店长制”。
城市公司运营的主要方式为负面清单即确立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权，给予了当地市场负责人足够的发展空间。
因此，城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业，实行全员合伙。“西安城市公司总经理对我说，他不是管理者，而是投资人，所以很多事情要自己去完成，只有涉及到投资的事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。
广州泊寓总经理张成皓透露，从2014年10月接管万汇楼，仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止净资产回报率可以达到10%左右。
万汇楼的成功，主要在于将其纳入市场化运营。比如，后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金等。
值得关注的是广州东山月府项目，它是旧改后的回迁房，但因为村民均有其他住房，该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。
据海通证券测算，如果该公寓保持97%的出租率，则从第二年开始有约500万元的净现金流入，项目保守估计大约7年回本。
利润方面，假设装修费用摊销5年，单年份摊销花费较高，则前五年利润为负；考虑在资产层面需交约11%的税收，公司层面需交纳25%所得税，综合扣除后，基本从第六年开始由负转正，净利润占出租租金收入的25%，占租金差的55%。资产运营平稳后，其盈利还是比较可观的；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。
重资产则有另外的算法。从2016年12月至2017年7月，万科先后在、佛山等地获得多幅自持宅地地块，其盈利也成为行业关注的焦点。
海通证券以万科西北旺自持地块为例测算发现，如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具帮助，重资产类项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。海通证券认为，大规模降低地价发展重资产类长租，与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作。
张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都还较长，一般项目在6到7年左右。
不过，张成皓介绍，即使在不断有新项目开业的情况下，当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1个亿。
张成皓表示，由于租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响也较小，其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务；未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。
最终，万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。
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