越来越多的二线城市加入到降价行列。
4月份以来,长沙每周新房成交量在1500套上下浮动,相比去年同期直接腰斩,相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分楼盘售价直降30%后,全城开发商的阵脚都被,如今几乎所有楼盘都加入了小幅降价阵营。
“市场低迷主要源于两
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个因素,首先是银行信贷缩紧,首套房贷普遍上浮10%,购房者选择观望;其次库存太大,严重供过于求,房子不好卖。”长沙几位开发商向记者分析的原因如出一辙,但他们认为,只要资金能挺过这一关,信贷放松后成交量又会回归正常。
不过,市场调整期可能会比开发商想象得更长,资金承压的现实已经让开发商感到难以支撑。湖南省一位建筑公司的高管告诉记者,基本上目前中小开发商都在靠高利贷支撑着,行业内一般项目很难融到资,现在除了靠民间资金,尚无计可施。
高利贷“困局”
“最近接到的朋友电话,不是找我买地的,就是来借钱的。”湖南本土房企姜老板告诉记者,自从去年在邵阳的项目收尾后,他便开始观望并没有买地,手上积攒的现金,现在准备与朋友合伙成立金融公司,转型专门给房企放高利贷。
“项目做完的基本都转型放高利贷去了”,姜老板说,目前市场上不缺项目,银行收紧后,缺的都是资金,通常金融类公司以月息2分的利息集中收进来,再以5分的利息放出去。通常开发商都是借短期,1个月、3个月,放5000万元出去,1个月利息就是250万,比自己开发项目还划算。
但通过民间借贷周转房地产所隐藏的风险,已经在温州模式中无遗。而据记者了解,目前民间低于100万的利息通常都是月息2分,超过100万的利息是3分甚至5分,很多房企显然无法承受。
“借5分、1毛利息周转的现在都死了,但开发商必须冒险赌一把,不借是马上死,借是慢慢死,万一还不起,顶多把本金退还,或拿房子抵押,反正高利息不受法律。”姜老板所在的长沙邵东县,已有七八家小房企老板跑。
“前几年放高利贷赚了三四个亿,最低都是6分放出去,最后还有1个多亿回来,现在不敢做了。”湖南某投资公司董事长对记者说,他们也还有3个项目在开发,民间利息太高,近期在深圳找资金,筹备私募基金和P2P网贷平台。
不过现实远比想象困难,该董事长坦言,行业内一般项目很难融到资,现在除了靠民间资金,尚无计可施。而据记者了解,目前银行普遍收紧了开发贷,尤其是中小房企,不是黄金地段的项目,银行不考虑放贷。
业内人士认为,一旦销售回款遇阻,开发商就难以支撑,2012年长沙房企跑、倒闭的现象迟早会再次上演,最快今年下半年,最迟明年会爆发。
2012年,长沙就曾发生十多起开发商资金断裂,房企倒闭或老板跑事件,皆因涉及高利贷,最终资金周转出现问题。
湖南省一位建筑公司的高管告诉记者,基本上目前中小开发商都在靠高利贷支撑着,三角债严重,开发商欠建筑商,建筑商欠材料供应商,民间借贷每个月要付利息,工人工资又不能拖欠,如果房子卖不出去,资金回笼不了,那整个资金链条都会出问题。
降价亏本甩卖
房企资金链承压的直接后果只能是降价。
长沙今年第一个公开宣传“暴降2000元/平米”的COCO蜜城项目,降幅达30%。该项目位于长沙河西新开发区洋湖垸湿地公园,是四川蓝光地产在去年拍下的地王,楼面地价达到4841元/平米。业内人士估算,加上建筑成本等,这个项目至少得卖到7800元/平米才能保本。
然而,今年元宵节后,该盘大张旗鼓打出降价牌,从单价8000多元直奔六字头,引发。售楼员告诉记者,目前正在出售的57平米两居,总价不到40万元,69平米的三居,实际使用面积超过80平米,售价不到50万元,属于“赔本赚吆喝的买卖”。
“蓝光这个外来没有熟悉长沙的水土,前期过于乐观,高价抢地,后期又过于鲁莽,大幅降价。”一位业内人士认为,开发商试图借助降价打响第一枪,为日后在长沙开疆拓土奠定品牌基础。
“COCO蜜城”的“跳楼价”了原本还算平静的长沙楼市。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平米带精装修,已经下降到如今的6300元/平米。
新城控股长沙公司营销策划负责人刘题解告诉记者,目前长沙楼盘普遍降价幅度在每平米100-300元左右,大部分是采用推特价房方式暗降。
记者现场了解到,属于江景房的万科金域缇香,也从最高12000元/平米,滑落到如今单价8000元上下,但销售仍不太理想,去年11月开盘的2栋楼至今仍有部分没卖完。
“上市房企一般更注重资金周转率,所以宁可降低利润率,也要尽快出货。”腾讯大湘网房产中心总监刘佰忠认为,当市场危难来临时,谁跑得最快,谁就能活下来,大房企今年的销售任务巨大,全年价格拼杀不可避免。
24万套库存压顶
市场的低迷情绪还在蔓延,开发商们纷纷选择跳水降价,缘于跌入深渊的成交量。长沙房地产研究中心数据显示,今年一季度,长沙地区(含4县)新建商品房累计成交面积为386万平米,同比下跌19.53%,住宅网签均价为5669元/平米,其中,属于市区内六区网签面积为240万平米,同比下跌28.9%。
“比腰斩还严重,现在整个市场的成交量只有这么多,蛋糕比去年变小了,但分蛋糕的人多了,今年只有降价才能抢到蛋糕。”刘佰忠对记者说,近期最头疼的是营销总监们,成交量缩水严重,但开发量还在增加,因为压力太大,最近涌现出营销经理离职潮。
令开发商忧虑的是,长沙库存急剧攀升的趋势。长沙统计局数据显示,截至4月1日,长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米,库存总套数接近24万套。若加上4个县城,库存量更大。
对于房价并不高的长沙楼市而言,问题的症结始终在于供应量过大。记者统计,目前仅洋湖片区约7平方公里的小范围内,在建项目就有17个,供应量至少在3万套以上。2013年该片区出让了11块土地,同比激增一倍,2014年又计划超越2013年,出让998.32亩。
4月18日,《国务院关于长沙市城市总体规划的批复》公布,相比2003年的《总体规划》,长沙城市规划区域范围扩容近一倍,由2893平方公里扩大到4960平方公里。相比之下,长沙市人口总量在2011年刚过700万,内六区常住人口不足400万,目前长沙每年新增人口不足10万。
“这两年的购房者八成以上是真实的刚需。”据刘佰忠了解,每年进入长沙的大学毕业生有十多万,这些人工作两三年则有购房需求,还有拆迁户和改善型,以及湖南各地市州为了孩子在省城上学购房群体和目前身处北上广深的湖南人返乡购房。
“但没有人能预计到,刚需还能消化多少增量,目前唯一可以确定的是,庞大的供应量都将为长沙楼市深度调整埋下隐患。”业内一位分析人士感慨道。
副中心虚火正褪去：二手房降价50万急抛
楼市供需失衡，库存超500万平方米，去库存需4年，二手房现抛售潮
楼市：高库存或致空城隐忧
副中心带来的虚火正在慢慢褪去。
近日，记者在调查发现，房地产市场已陷入低潮，大多新盘处于封盘停售状态。
此外，据当地多位房地产中介经纪人告诉记者，二手房交易市场也出现了较大的价格波动。其举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。
同时，房地产市场高达510万平方米的库存量，去库存周期超过37个月甚至更长的现状也引发业内专家的担忧。中国社科院专家李恩平就担忧或会成为另一个鬼城。
五证不全在售楼盘大量出现
记者在调查中了解到，在经历3月末的异常上涨后，楼市已归于平静，楼市虚火带来的后遗症也开始逐步。
近日，记者走访了多家位于市北市区、新市区在售楼盘售楼部发现，火爆的销售场面已经一去不复返，丽景蓝湾、领秀世纪城、清山公爵城等多家楼盘正处于封盘状态。
据当地房地产业内人士介绍，清明节前夕，市长马誉峰约谈了当地10家房地产开发企业领导开会，随之而来的则是《关于进一步规范我市商品房交易行为促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称《通知》)。可能主要是为了房价上涨过快势头、规范房地产市场，才以严查五证为名，紧急叫停了大部分新盘的销售。
而在，五证不全即开始售房也成为普遍现象。当地多位房地产经纪人向记者，五证不全的一说一大堆，但五证齐全的还真没几个，一般情况下都是先盖楼再补证，甚至很多楼盘房子卖完了五证都不一定能办齐全。
清明假期前后，在副中心初定消息的刺激下，开发企业积极推盘，购房者恐慌入市，房价迎来了一波上涨潮。统计数据显示，受京津冀一体化利好消息影响，
3月份楼市以4.8%的涨幅跃居国内首位。
以中国铁建股份有限公司开发的京南一品为例，数据显示，近1个月京南一品销售价格上涨了1900元，涨幅为25.0%；近15个月的销售价格上涨了3200元，涨幅为50.8%。
据了解，2009年12月4日京南一品首次对外报价仅为3500元/平方米，这也意味着，销售价格已累计上涨了6000元/平方米，涨幅超过171%。
为进一步规范房地产市场坐地起价的行为，4月15日，市住房和城乡建设局、物价局发布《通知》，要求房地产开发企业未取得预售许可证的商品房项目不得进行预售，在取得商品房预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，商品房销售明码标价。
在经历昙花一现的狂欢之后，北城区的优质楼盘销售处就开始门可罗雀。一方面因为一些优质房源都已经卖空，另一方面，当地人开始以更的眼光看待房产投资，观望情绪日渐浓厚。
直观的感受就是买房的人少了。以前一个普通的置业顾问一天可以接六七十个买房咨询电话，现在可能只接到一两个。当地一家房屋中介公司的经纪人告诉本报记者，在3月底的时候，可能一天就成交五六十套，现在可能要一个月才达到这个水平。
降价50万元急抛二手房
现在很多售楼部都处在已经关门状态，从表面上看似乎的房价没降，但私人手里的房源已经出现了很大的松动。一位房地产中介负责人告诉记者，房价不同程度的下降已经成为一种趋势，特别是一些高端楼盘降的非常厉害。
与新盘封盘停售不同，二手房市场正出价格松动的迹象。上述房地产中介负责人举例称，源盛嘉禾的一名房主，手上有一套带小院和地下室、总面积171平方米的高端花园洋房，在上个月的时候，出价230万元不愿意卖，现在已经主动降到180万元，但依然难寻接盘者。此外，在丽景蓝湾一套两居室也已经从85万元降到75万元，同样无人问津。
据其估算，现在二手房市场降价5%~10%已经很普遍，资金量小的炒房客已经开始赔钱了，从接触到的投资客的情况来看，不考虑资金成本，仅从拿房卖房的价格比较来看，已经处于亏损状态。
恐慌入市之后，急于出手房源的业主也开始多了起来。记者在清山公爵城售楼部附近看到多份业主急售的宣传广告。其中一份这样写道，急售清山公爵城楼王双阳房屋一套，黄金楼层96.29平方米，71万元包改名。
此外，PARK湾一置业顾问也表示，手头有业主转让房源，每平方米6500元左右，包改名费用，但需要全款交易。
3月底十天的销量就可以抵平常的几个月，在经历了一轮火爆之后，开发商回笼资金状况不错，甚至很多房地产企业在等待着新的利好政策出台。上述业内人士表示，拟将6月份出台的《京津冀一体化发展规划》，或将再次带来看房热潮。
不过，业内人士提醒，房价不管怎么炒作，去库存的潜力最终都要落到本地刚需身上，真正外地的投资客占很小的比例，几乎可以忽略不计。高速上涨的房价已经超出很多本地刚需的购买能力，仅依靠短时政策利好，反而容易导致房价的大起大落，最终房地产市场的健康发展。
金阳地产总经理杨华表示，现在的火爆实际上是透支了后面的成交量。楼市的供应量还是比较大的，下半年或者明年楼市可能就会降温，价格也会出现一定的回落。
高库存隐忧
房地产市场库存高企，去库存周期过长的现状也引发业内专家的担忧。
市房地产交易中心网站数据显示，截至4月24日，市可售楼盘共269个，可售总套数46218套，可售总面积513万平方米，其中，北市区、新市区推盘数量分别为90、84个，占比65%。
根据搜狐焦点发布的《2013年房地产市场分析报告》数据，2013年1月至11月，商品房累积成交150.919万平方米，自住型购房需求在消费者中所占比例保持在74%左右。按此推算，市仅库存楼盘存量房就可供销售37个月。
不少分析人士指出，楼市高库存风险正加剧。李恩平表示，或会成为另一个鬼城。李恩平的担心在于，省部分官员急于参与区域一体化发展，以便从中受惠，导致部分城市过度扩张。
而中原地产首席分析师张大伟更是发出预警，房价很快就会出现比较尴尬的回落。张大伟指出，通州在2010年至2011年出现的市场暴跌风险很可能在京津冀重演。2010年初，因为当时的通州次中心概念，结果在2011年的楼市调整中，很多区域出现房价腰斩。
在做大的战略下，承接京津产业园、高铁新城等概念陆续出笼，《环首都地区概念规划》《服务首都对接京津概念规划》等专项规划正在编制和对接。
这或将加快推地的步伐。数据显示，2013年市国土资源局国有建设用地使用权共挂牌出让67地块，出让39国有建设用地使用权，其中居住用地共计30，总面积818984.5平方米，约合1228.5亩。
区域一体化的战略特别容易诱发房地产市场的异动，如果缺少强有力的统一规划和顶层设计，一体化的概念极有可能在各个地方各自的理解下成为炒地卖地、开发房地产的由头。中国房地产研究会副会长胡志刚表示。
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